内容提要
何谓休闲地产？如果一定要界定一下，我们认为是这样的：
休闲地产：
是城市1小时车程范围内的升级化生活社区开发；
是一种生活方式；
是金融+轻休闲+地产的统一；
是新城市升级、生活方式升级的必然选择；
传统景区周边、城市郊区、城市新城、城市稀缺景观资源旁边。
休闲地产关键词：生活方式升级、入住时长保证
以下分享两个典型项目。
第一个是平湖的九龙山旅游度假区。
九龙山旅游度假区规划了顶级消费场所和配套，定位顶级高端客户，但距离核心城市较远，周边城市基础薄弱。
由于未做合理的开发定位，导致前期投入过大，拉垮主业；同时未在上升期解决人口导入，生活化设施也没有成型，同时地产套现不足，后续运营薄弱。2014.4.12上交所对上海九龙山旅游股份有限公司的股票存在暂停上市风险提出第三次提示性公告。
第二个典型项目是万科的良渚文化村。
良渚文化村位于杭州余杭区良渚遗址旁，距杭州市区18公里，紧邻新104国道、东西大道，融入杭州半小时生活圈
上图我们可以看到，项目配套体系突出生态公园特点，融入文化功能，滞留客户保证入住时长和入住频率。
在自我运营方面，良渚文化村保持配套设施不断完善和升级，保证后期入住人气 。
在产品活力方面，区域开发转化为多组团多项目开发，保持产品新鲜度，产品设计体系相对灵活，保证客户持续大量导入。
最后，良渚文化村已成为市民认可的远郊休闲度假板块，开发商云集，板块价值得到大幅提升，地价大幅上涨。
对比两个项目，休闲地产开发关键要注意：
不要过高估计资源及配套设施、距离核心城市远近很重要；
战略定位、资本运营很重要，只有持续运营才能成功；
产品低门槛化，导入大量人口才有希望；
生活配套和逻辑必须快速成型，否则就是“见光死”。
我们总结了休闲地产开发十大要点。
1，休闲地产“在城不在尘”
取地失误是休闲地产最大的失误；休闲地产的初始消费力是城市当中的富裕人群和高智阶层；没有这些人的支撑，项目很难持续运营发展；休闲地产不要过高估计稀缺资源和自我配套的能力，关注交通和距离。
2，开发策略、资本运营
休闲项目要营造差异和特性，规模都比较大；由于诸多原因，很多土地及前期投入无法抵押套现；中国现有金融体制，物业销售成为唯一回现途径；需要整合资源、合作共赢；需要资本介入、规范发展。
3，主题差异性、体验特色化
财富阶层、高智人群由于对城市不满意，所以首先要有城市功能；另外要有明显的特征和差异性；比如，黑龙江在三亚众多、宽窄巷子受追捧。
4，入住时长确保体系
在中国，休闲地产空置率非常高，淡旺季明显，早期购买客户严重受伤，制约续销能力，开发商大多把注意力关注在销售上，而没有入住时长预期无法获得好的销售；入住时长和入住频率得到保证，才能真正运作好整个项目。
5，信心确保体系
休闲地产和商业类似，都期待预期，但商业地产如今的发展已经比较成熟，而休闲地产却不知门路，商业地产建立了一套良好的信心确保体系，有商家资源、有成功运营经验，同样，休闲地产也需要这样一套体系来给消费者带来信心。
休闲地产的成功需要完善的信心体系支撑，需要“以人为本、换位思考”，需要资源的真正整合落实。
6，购买逻辑体系
如果说信心确保体系从开发商资源和实力出发，那么，购买逻辑体系就是从开发商明确的“悟性”出发；你需要的，我能满足你，你怀疑的，我能强化满足你；你担心的，我更能帮你化解。
合理的购买逻辑体系需要不断对客户需求进行了解、满足、强化、肯定。
7，合理承载力的小尺度引擎
引擎配套投入和后期运营同样需要费用支撑；大配套容易给前来休闲的人造成距离感，小尺度引擎更显亲近；小尺度引擎更容易根据市场和客户进行调整；因此独特的、小尺度的、持续运营的引擎更能带动项目或区域的发展。
8，产品竞争策略
休闲度假产品竞争策略需要重点关注两点，一是总价，二是客户对于度假特性的需求。精装拎包入住、酒店服务、小面积、低总价、度假功能最大化是当前休闲地产产品发展趋势。
9，全新的渠道拓展和营销方式
传统推广渠道基本作废，休闲地产需要全新渠道拓展；休闲地产重心理，非刚需，需要营销方式创新。
0，持续运营能力
休闲地产最大的魅力，不在短期，而在持续运营成功后的资产收益和资产价值。
良渚文化村板块产业导入以及配套和产品的不断升级完善，保证了项目持续运营能力。
那么，对于开发商和投资方来讲，休闲地产的魅力究竟在哪里？
1，勾地+级差地租
低价获取巨幅土地，运营+人口导入+交通改善，收获级差地租和开发收益。
2，项目转让套现
博鳌金湾，小地块培育，金成注资，51%股权尽赚26个亿。
3，持续运营、资产升值
万科良渚7个项目的产出约占杭州万科年销售额的40%，别墅超过2000万/套。