摘要：世界各国的房地产税几乎都不能降房价
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撰文|张银银
房地产税怎么收？财政部对大原则做了详细回答，表示会参考世界共性做法。
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房地产税最大的世界共性就是普遍都收，中国肯定不例外
3月7日，我国副财长史耀斌就“财税改革和财政工作”回答中外记者提问时说：
房地产税作为一个税种历史悠久，最早起源于欧洲，大多数国家都普遍采用的税收制度和税种。它的主要作用是调节收入分配，特别是随着个人财富的集聚，会起到收入调节的作用；同时还能筹集政府收入，提供公共服务。
他总结了其他国家房地产税特征，发现大致有四种共性制度安排，即每个国家房地产税制度都存在的：
一个是对所有工商业住房和个人住房，都会按照评估值征税，按照价值征税。
二是对所有国家房地产税制度安排中，都有税收优惠，比如扣除标准，对困难的家庭、低收入家庭、特殊困难的群体给予税收减免，具体方式和水平不一样，但都有税收优惠。
三是这个地方税，收入归属于地方政府，地方政府用这些收入来满足教育、治安等其他公共基础设施提供的支出。
四是因为房地产税税基确定比较复杂、非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能使房地产税征得到。
说了这么多，杠杆游戏简单阐释一下，主要国家房地产税（各国称呼或有不同）最大的共性，其实是大部分都收。我国也征收房产税，并有相关条例。和房地产有关的税收那就更多。未来，要立法征收的是综合的房地产税，一字之差，内涵截然不同。
房产税可以理解成只是对房子征税，而房地产税则是要对房子下面的土地一起征税。但问题是，我国城市土地是国有，并不是私人所有；其次，开发商支付过一定年限（一般是70年）的土地出让金，实际是购房者在承担。
已经收过70年的出让金，如果还要征税，道理上确实存在困境。先撇开这些不说，杠杆游戏今天主要是想分享一下，其他国家到底是怎么在征收房地产（不动产）税？
史耀斌所说的那些房地产税共性制度安排，其他地区、国家又是如何体现、实践的？想必，这些国际经验，会对我们有很多启示。
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香港房地产税税基宽、税率低，对市场影响有限
首先，杠杆游戏对香港房地产税做个介绍和分类。香港主要有三类房地产税：差饷、地租、物业税。
香港房地产税各类减免不算多，税基很宽，不过，整体税率并不高。
值得注意的是，香港多次用差饷减免和调整物业税税率，来平滑房地产市场，但效果有限。
1、先从差饷谈起。差饷是对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%，占香港收入比重约3%，占到香港家庭支出的2%左右。
值得注意的是，香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，即由使用人缴纳。
减免方面，香港主要针对农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。
此外，政府还有权向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如，经济状况较差时，政府可制定一些减免措施，降低居民税赋。金融危机之后几年，由于一些宽减差饷措施，差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。
图1.香港近年差饷征收情况 图表来源|国泰君安
2、再看香港的地租。值得注意的是，香港土地也是公有制为主，和我们基本类似。
所以，各位杆友非常理解，土地出让金。不过，香港土地批租制和年租制并行。
开发商购买时要一次性缴纳一笔土地出让金。此外，每年还要为土地缴纳一定的地租。地租的税基与差饷的税基相同，税率为3%。
杠杆游戏注意到，国泰君安的研报介绍，香港地租课税对象为，新界和新九龙的物业，以及在1985 年5 月27 日以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。
3、最后就是物业税。香港的物业税是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入（若不出租就不用缴纳物业税）。
同时，有一些项目可进行抵扣。物业税的现行税率是15%。
图2.香港近年物业税税率 图表来源|国泰君安
减免方面，不能追回的租金和物业所有者支付的差饷，可以从租金收入中扣除。另外，政府还对修葺及相关支出提供了20%的标准免税额。简单的讲，纳税额=标准税率（15%）*80%*（租金收入-不能追回的租金-物业所有者支付的差饷）。
4、香港各项房地产税对房价影响不大。值得注意的是，香港政府和我们很多人对房地产税的期待类似，也希望房地产税能调节房价。比如香港政府在市场下行时，利用差饷减免来推动房地产行业和经济，但影响相对有限。
该跌时一样要跌，要涨时也拦不住。毕竟，香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%，税率较低，很难影响房产所有人的买卖决策。
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韩国曾利用综合房地产税打击囤地囤房，短期有一定效果，但对长期基本无效
韩国的房地产税分两类：地方政府征土地和住宅物业税，中央政府征综合房地产税。
1、土地和住宅物业税（地方税）实行累进税率，税率较低。物业税，在韩国是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。
税基施行标准价值的一定比例。对住宅而言，是标准价值的60%；对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多。
图3.韩国物业税（地方税）税率情况 图表来源|国泰君安
税率则是累进税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%。比如对其他类型的土地、住宅和建筑物等，税率从0.2%-0.5%不等，相对较低。
如果发生自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将上述税率进行调整，调整幅度不超过50%。并只适用于当年。
2、综合房产税（中央税）针对价值较高的土地和住宅物业等征收。2005 年，该税被引入，用来打击房地产投机。短期产生一定效果，但对长期效果不明显。
对于价值过高的土地或住宅，除了要交地方的物业税外，还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各地方政府，以缩小地域之间的差距。
对土地而言，如果某人在6月1日之前为土地物业税纳税主体，且其应交物业税的一般土地总评估价值超过5亿韩元，或应交物业税的特殊土地（附属于商店、办公楼等的土地）评估价值超过80 亿韩元，则应缴纳综合房产税。
对于住宅而言，如果某人在6月1日之前为住宅物业税的纳税主体，且其应交物业税的住宅的总评估价值超过6亿韩元，则应缴综合房产税。
图4.韩国综合房地产税（中央税）税基税率情况 图表来源|国泰君安
税基一般是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。
对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8；对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。
税率，0.5%-2%。住宅按税基不同而实行不同的税率，从0.5%-2%不等。土地一般土地（空臵土地、住宅用地等）和特殊用地（附属于商店、办公楼等建筑物的土地），税率从0.5%-2%不等，随税基增大而上升。
3、韩国房地产税诞生于打击囤地、打击炒房，有过一定效果，但长期看效果不大。在1990 和2005 年，韩国曾用房地产税打击对土地和房屋的囤积，并实行累进制度。
在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税赋较轻。但1980年代末的土地高度集中，迫使韩国政府采取手段打击囤地。资料表明，1980年代末，韩国5%的人拥有62.5%的土地资源。
1990 年物业税改革对市场有一定影响。1990年韩国将土地和房屋物业税分开征收后，房价并没有立刻出现下降，而是维持一段时间高速增长后，才出现增速的一定回调。那次物业税改革，意在打击囤地，一定程度上增加了土地的供给，对减缓房价增速起到了一些帮助作用。
2005 年，韩国推出综合房地产税，以打击富有者持有多套房现象。住宅价值在6亿韩元以上要被征税。而2006年，韩国持有6亿韩元以上房产的家庭有15.9万户，仅占总人口的 1.2%
有趣的是，在开征综合不动产税的同时，韩国政府把住房交易税率从4%下调到2%，以支持房屋交易。
杠杆游戏注意到，2005 年推出综合房地产税后，韩国房价出现小幅短暂下降，但之后又加速上涨。
考虑到综合房地产税主要针对有钱人，这些人更可能在首尔等大都市，这个结果比较容易理解。
在综合房地产税之外，韩国政府还出台了其他一些相关政策，来打击投资性需求。比如采用高额的房产转让所得税，拥有两套住宅的家庭，在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税；拥有三套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。
即使在购买房产2年之后，拥有两套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%-35%的转让所得税。
2005年下半年，韩国政府还进一步扩大了综合不动产税的纳税对象，增加了保障性住房的供应，并促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些因素的综合作用才使得韩国房价和新开工出现了一定的回调。
长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的。
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日本房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段
日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。其中，固定资产税和都市规划税属于市町村（相当于中国的市级以下政府）税，营业场所税属于都道府（相当于我们直辖市、省、自治区和大城市）税。
简单说，日本中央政府并不直接征收房地产税，都道府和市町村都是地方一级。但固定资产税中央要参与分配。
1、先说固定资产税（市町村税）。注意，日本并没有单独的房产税，其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。
该税标准税率是1.4%，上限为2.1%。固定资产税占地方收入40%多。
日本固定资产税收1979 年仅2.8 万亿日元，1999 增加到9.1 万亿日元，之后一直稳定在每年8.5 万亿日元左右。2006 年的固定资产税税收为8.57万亿日元，占地方政府税收的42.5%。
根据住宅和土地的评估价值、不同用途等会给予一些减免。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征。
政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑也免征。此外，杠杆游戏注意到，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。如果土地面积不足200平米，且其上只有一套房屋，则只需对土地价值评估价值的1/6支付固定资产税；
如果土地面积在200平米以上，但其上只有一套房屋，则对前200平米土地评估价值的1/6，以及超过200平米土地价值评估价值的1/3 征收固定资产税。另外，对防火抗震的房屋、以及供老年人居住的优质租赁住宅等，也有一定的税收减免。
2、再看都市规划税（市町村税）。该税种也是地方税种，是用于市町村的城市规划或土地区划调整的特别目的税。该税是对城市区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。
征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的最高限制税率。
3、最后我们看营业场所税（都道府税）。征这一税种，是为了使营业用房的收益不高于住宅收益，并适当限制大城市环境污染。该税是用于城市环境改善的特定目的税。
营业场所税也是地方税，不过只针对居住人口不少于30万的城市。在日本，实际只有在东京、名古屋、京都、神户、福冈、川口等一些大城市征收。
对房屋所有者而言，其要在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳，每平方米6000元；对房屋使用者而言，若营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人，则要对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。
4、日本相关房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段。值得注意的是，固定资产税是综合税种，取代了之前的多种财产税。
日本的固定资产税始自1950 年的税制改革。该税是一个“综合性”税种，取代了以前分开征收的房屋税、地租税、船舶税、铁道税等财产税种。
城市规划税则为市町村的城市规划和土地整�...